Modelos de contrato

Los términos llave en mano o a precio fijo se suelen utilizar frecuentemente para referirse a lo que en realidad es un escenario de diseño y construcción.

La definición original de un proyecto llave en mano es la de aquel tipo de proyecto que se construye de tal manera que puede venderse a un comprador como producto terminado. Por tanto, un contrato llave en mano sería “un contrato en el que el diseño esencial proviene del contratista (o es suministrado por él) y no del propietario, por lo que la responsabilidad legal del diseño, de la idoneidad y del rendimiento de la obra una vez finalizada recaerá sobre el contratista. El término “llave en mano” se utiliza, simplemente, para referirse a que la responsabilidad del diseño es del contratista.

Cuando un proyecto de construcción es de tipo “llave en mano”, la empresa contratada para llevar a cabo la obra de construcción gestiona el proyecto desde su inicio y hasta su final.

Las ventajas de los proyectos llave en mano desde el punto de vista del comprador son las siguientes:

• La empresa constructora debe hacerse cargo de los sobrecostes si el proyecto supera el presupuesto, lo que reduce el riesgo que recae sobre el comprador y fuerza a las empresas constructoras a ajustarse a los planes.
• También son buenos para las empresas que son nuevas en el negocio (si confían en una empresa constructora experta en GMP) o no tienen mucha experiencia en grandes inversiones en el sector farmacéutico o la complejidad que conlleva la dirección de proyectos.

Las desventajas son, principalmente, que el propietario no tiene ningún tipo de control sobre el resultado final. Los proyectos llave en mano limitan las aportaciones y elecciones que pueden hacer los propietarios, lo cual puede ser frustrante, sobre todo si ya cuentan con experiencia o tienen sus propias especificaciones.

A pesar de que los términos llave en mano y precio fijo se suelen utilizar en el mercado farmacéutico, es bien sabido por todos que los proyectos donde se hace mención a estos términos normalmente se construyen después de que los propietarios (y no los contratistas) hayan aportado la especificación de requisitos de usuario (URS), la cual está basada en sus propias experiencias y especificaciones. Por tanto, en vez de utilizar el término llave en mano, deberíamos hablar de hecho a medida, ya que la constructora ejecuta un determinado proyecto según las especificaciones exactas del comprador, o vende productos incompletos con la asunción de lo completará el comprador. Esto recibe el nombre de contrato de diseño y construcción.

Los proyectos de diseño y construcción siguen los requisitos, las especificaciones concretas, los plazos y el presupuesto de los propietarios. Los propietarios tienen cierto control sobre las decisiones de diseño, programación, gastos y otros asuntos.

Una de las ventajas más importantes de este contrato es la implicación del propietario en el proyecto, tanto en la toma de decisiones como en el seguimiento de casi todos los pasos del proceso, por lo que se evitan situaciones imprevistas repentinas.

La principal desventaja la tienen las empresas constructoras que carecen de experiencia en la gestión de proyectos complejos.

Estas son las dos principales estrategias en cuanto a contratos cuando el cliente se decanta por asignar la mayor parte del proyecto a una sola compañía responsable.

Como se ha mencionado, existen otras posibilidades, como el modelo EPCM junto con diversos subcontratistas especializados en la materia. En este caso, las responsabilidades son más difíciles de asignar y el riesgo de que aparezcan conflictos, retrasos o imprevistos en el presupuesto son mucho más probables. En un principio, puede resultar más barato que un proyecto de diseño y construcción o llave en mano, aunque los resultados finales pueden ser distintos de lo planificado tanto en coste como en tiempo.